Українців чекають нові правила оренди: як і що може змінитися

0


















В Україні можуть змінити правила оренди і що пропонують чиновники?

Забудовники противляться, а чиновники розраховують на бум

Ринок оренди нерухомості на 70% знаходиться в тіні, підрахували в Мінрегіонбуді. Трохи краща ситуація в сегменті елітного житла, а ось власники бюджетних квартир поголовно не реєструють угоди і не платять податки, відзначає ріелтор Максим Бабуряк. Бюджет країни щороку недоотримує мільярди гривень, але й це не головна проблема. Оренда житла більшості українців буде коштувати більшу частину зарплати.

Приміром, у столиці середня вартість «однушки» — близько 7 тис. грн, а середня зарплата – 11,7 тис. грн (дані по вакансіях великого кадрового порталу). Тобто за оренду доведеться віддавати приблизно 80% свого доходу. А враховуючи, що на плечах квартирантів – комунальні платежі, загальна вартість житла складе приблизно 90% середньої зарплати. На решту 10% доведеться якось виживати: харчуватися, одягатися, пересуватися по місту.

Для порівняння в столиці Франції навіть з урахуванням високих цін на оренду на одну середню зарплату можна зняти кілька односпальних квартир. А після орендних платежів, на руках залишиться ще близько 2 тис. євро (середня зарплата – 3,7 тис. євро).

Діючі умови іпотечного кредитування, пояснюють у Кабміні, не дозволяють всім нужденним придбати квартиру. Конституція України гарантує кожному громадянину право на власне житло, і приблизно 650 тис. сімей вирішили нею скористатися з допомогою держави – зареєструвалися в чергу на отримання житла. Правда, враховуючи темпи вирішення квартирного питання, щоб забезпечити всіх, знадобиться приблизно 100 років.

У Кабінеті міністрів вважають: якщо дати забудовникам можливість будувати «орендні будинку» (в них будуть здаватися квартири), це дозволить з одного боку навести порядок на ринку, а з іншого – забезпечить житлом нужденних. «Реалізація законопроекту «Про оренду» дозволить протягом стислого терміну значно збільшити загальний обсяг житлового фонду України за рахунок дійсно доступного для більшості населення сучасного орендного житла, сприятиме залученню інвестицій», — йдеться в пояснювальній записці однієї з редакцій документу.

Зараз забудовникам нецікаво будувати будівлі суто під оренду. Якщо продати квартири, будівництво окупиться практично відразу ж. А ось інвестиція в орендні будинку буде повертатися десятиліттями. Щоб зацікавити девелоперів, Мінрегіонбуд в одному з варіантів законопроекту «Про оренду» запропонував звільнити будівельників таких будівель від участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Девелопери при будівництві багатоквартирних будинків віддають приблизно 4% від загальної вартості на розвиток (пайова участь). Враховуючи, що будівництво обходиться в мільйони доларів, це істотні суми. Представник однієї з великих компаній розповів, що навіть якщо звільнити від сплати внеску, будувати житло під оренду буде економічно недоцільно. У кожній квартирі доведеться зробити ремонт, встановити меблі. Загальна вартість таких квартир буде значно вище житла в «голих» новобудовах.

«Можна було б зацікавити звільненням від податку на прибуток, пільговим приєднанням до інженерних мереж, безкоштовним виділенням землі під будівництво», — розповідає представник компанії-девелопера. Але мало який забудовник самостійно стане вкладати гроші в таке житло. Один з варіантів – залучити інвестиції, наприклад, запропонувати українцям вкладати кошти у такі будинки, щоб після заробляти на оренді. Крім того, свою лепту могли б внести державний і місцеві бюджети.

«Але тут питання. Якщо ми пропонуємо простим українцям інвестувати гроші в будівництво таких будинків, чи зможуть вони в майбутньому продати житло в таких будинках? Якщо мова йде саме про орендних будинках, квартири в них просто здаються. Коли ти розумієш, що ніколи не зможеш продати нерухомість, стимул інвестувати в неї пропадає», — пояснює представник одного з забудовників.

У багатьох країнах такі будинки займають більшу частину житлового фонду, відзначає ріелтор Максим Бабуряк. Так, у США і Великобританії приблизно 30% від загального житла – орендні будинку, у Німеччині – 60%, а в Швейцарії – 70%. Але різниця в тому, що там люди можуть до кінця життя залишатися в знімному житло, а от українці найчастіше сприймають оренду як тимчасове рішення – поки не з’явиться можливість придбати власну квартиру.

«Якщо є хороша зарплата, заощадження і пенсія забезпечують безбідну старість, можна підписати договір і до кінця життя прожити в знімному житлі. У нас же пенсіонери, м’яко скажемо, не можуть дозволити собі орендну плату. Вони не можуть платити навіть за оренду кімнати. Тому найчастіше квартири знімають молоді сім’ї, студенти», — пояснює Бабуряк.

Нові правила оренди: що пропонують в Кабміні

Міністерство регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ на даний момент готує нову редакцію законопроекту «Про оренду» (минула була зареєстрована в 2016-м), пояснює заступник міністра Лев Парцхаладзе. Зараз у відомстві приймають пропозиції від зацікавлених сторін та експертів. Так, у новому законі повинні прописати: чи зможе орендар викуповувати житло, хто повинен будувати такі будинки, як вибрати забудовника, чи потрібно створювати для таких будівельників пільгові умови, хто повинен платити комуналку і т. д.

Однак у попередньому проекті документа вже є попередні умови фінансування ринку. Так, розірвати договір оренди можна буде тільки у випадку закінчення його строку, банкрутства, знищення майна, смерті чи ліквідації юридичної або фізичної особи, який володіє будинком.

Причому орендар повинен оформити страховку на житло, а власник квартири – зареєструвати його за місцем проживання. Підвищувати вартість оренди можна лише раз на рік, а для цього потрібно попередити орендаря письмово за місяць з обґрунтуванням підвищення.

«Зміна розміру плати за користування орендованим житлом в орендних будинках може здійснюватися не частіше ніж один раз на рік. Власник або керуючий орендного будинку зобов’язаний письмово повідомити наймача про зміну розміру плати за користування житловим приміщенням та / або зміна вартості відшкодування комунальних послуг не пізніше ніж за один місяць до зміни, надавши обґрунтування», — йдеться в документі.

Ріелтор Антон Кувец впевнений: оренда житла в таких будинках, якщо керуватися зазначеними правилами, буде навіть вище, ніж середня її вартість. Як пояснює експерт, якщо б весь ринок вийшов з тіні, 18% від оренди прибутку потрібно віддавати державі у вигляді прибуткового податку. «Звичайно, власник житла не буде отримувати менше і на 18% підвищить свою ціну. І страховка квартири – це ще приблизно 800-1000 грн», — пояснює Кувец. В результаті оренда житла в таких будинках може опинитися на 15-20% дорожче, ніж на «сірому ринку».

Щоб вивести ринок із тіні, доведеться посилити перевірки. Наприклад, карати за несплату податків.

Facenews